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| (사진=연합뉴스) |
[알파경제=(고베) 우소연 특파원] 도쿄 도심의 대형 빌딩 시장에 공급 과잉 현상이 심화되고 있다는 분석이 나왔다.
19일 니혼게이자이신문(닛케이)의 조사에 따르면, 1년 이상 공실률 20%를 넘는 빌딩의 공실 면적이 2024년 기준 3년 전 대비 12배나 급증한 것으로 나타났다.
이는 코로나19 팬데믹 이후 출근 복귀가 진행 중임에도 불구하고, 잇따른 재개발로 인해 오피스 시장이 공급 과잉 상태에 놓여 있음을 시사한다고 닛케이는 전했다.
자이맥스 종합연구소는 도쿄 23구 내 오피스 빌딩의 임대 현황을 분석한 결과, 1년 이상 공실률 20%를 초과하는 '장기 공실 빌딩'이 급증했다고 밝혔다.
특히 총 바닥 면적 5,000평(약 16,500제곱미터) 이상인 대형 빌딩의 장기 공실 면적은 2024년 평균 약 18만 5천 제곱미터로, 2021년의 12배에 달하는 수치다.
이는 연평균치를 확인할 수 있는 2013년 이후 최고 수준이다. 빌딩 동수 기준으로도 16.6동으로 7배 증가했다.
일반적으로 오피스 시장에서는 공실률이 5%를 넘으면 공급 과잉으로 간주된다.
지난 2013년은 리먼 쇼크와 동일본 대지진의 여파로 기업들이 고용을 줄이던 시기로, 도쿄 23구의 공실률은 평균 7%대를 기록했다.
반면 2024년은 코로나19 팬데믹 이후 재택근무에서 출근으로 전환되면서 공실률이 3%대 초반으로 낮아졌음에도 불구하고, 대형 빌딩의 장기 공실은 오히려 증가하는 추세다.
자이맥스 종합연구소의 나카야마 요시오 사장은 "2010년대에는 대형 오피스 시장 규모가 작아 빌딩을 지으면 바로 임차인이 채워졌지만, 공급이 확대되면서 지역에 따라 포화 상태가 나타나고 있다"고 지적했다.
장기 공실 빌딩의 입지를 분석한 결과, 지역별로 명암이 엇갈리는 것으로 나타났다. 2025년 1월 기준, '하루미·가쓰도키·쓰키시마' 지역이 전체의 35%를 차지했으며, '도요스·아리아케·타츠미' 지역이 26%로 뒤를 이었다.
반면 '오테마치·마루노우치·유라쿠초' 지역에서는 장기 공실 빌딩이 전무했다. 이는 교통 접근성이 우수한 지역이 임차인들에게 선호받는 경향을 보여준다.
미유키 에스테이트의 이마세키 도요카즈 수석 애널리스트는 "도요스나 하루미 지역의 장기 공실 증가는 교통 불편 외에도 인근 주거 시설 증가로 인해 식당이나 공유 오피스 등 업무 지원 시설이 부족한 점이 원인"이라고 분석했다.
장기 공실 빌딩 증가는 대형 빌딩에 국한된 현상이다. 총 바닥 면적 990~16,500제곱미터인 중소형 빌딩의 장기 공실 면적은 2013년의 4분의 1 수준에 그친다.
이는 중소형 빌딩이 재개발을 통해 호텔이나 상업 시설로 전환되면서 임대 면적이 감소한 데 따른 것으로 풀이된다.
모리 트러스트에 따르면, 도쿄 23구 내 총 바닥 면적 1만 제곱미터 이상 오피스 빌딩 공급은 2025년 전년 대비 1.9배 증가한 119만 제곱미터로 예상된다.
2026년 이후에도 도쿄역 앞 '토치 타워' 등 초고층 빌딩 준공이 예정되어 있어, 공급 과잉 우려가 더욱 커지고 있다.
도쿄도의 취업자 수가 정체된 상황에서 출근 복귀 움직임마저 둔화될 경우, 오피스 수요는 더욱 위축될 것으로 예상된다.
장기 공실을 안고 있는 대형 빌딩이 증가하면서 도심 재개발 사업 또한 중대한 기로에 놓일 전망이라고 닛케이는 전했다.
알파경제 우소연 특파원(wsy0327@alphabiz.co.kr)
