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| (출처=PROLOGIS) |
[알파경제=김민영 기자] 프로로지스(PLD.N)가 2분기 호실적을 기록했다.
하나증권에 따르면, 프로로지스의 2025년 2분기 매출액은 21.8억 달러로 전년 대비 8.8% 증가하고, 주당 Core FFO는 1.46달러로 전년 대비 9.0% 늘어나며 컨세서스를 상회했다.
2분기 호실적은 계약 완료된 임대자산의 순수효 임대료 상승률 53.4%, 현금 기준 임대료 성장률 34.8%로 여전히 업계를 크게 상회하는 수준을 유지했기 때문이다.
관세 영향에도 1억 3천만평방피트에 달하는 신규 파이프라인 계약과 내부 가이던스를 상회하는 높은 평균 점유율, 임차인 재계약률 74.9%로 기존 고객 이탈을 최소화하며 성장을 견인했다는 평가다.
이에 프로로지스는 연간 주당 Core FFO 가이던스를 기존 5.65~5.81달러에서 5.75~5.80달러로 상향 조정했다.
프로로지스는 특히 이번 분기 Build-to-Suit(BTS, 맞춤형 제작) 사업에서 신규 착공액 11억달러로 사상 최대 실적을 기록했다.
올해 상반기 전체 파이프라인 착공 중 약 63%가 BTS 방식으로 장기계약 및 고부가가치 임차인을 중심으로 구성되어 있다.
텍사스 오스틴에서 하이퍼스케일 데이터센터 BTS 프로젝트에만 3억 달러를 투자하는 등 7월에도 추가 계약이 체결된 가운데, 단순 물류센터를 넘어 미래 성장분야로 BTS 사업을 계속 확대 중이다.
하민호 하나증권 연구원은 "프로로지스가 확보한 410억 달러 규모의 랜드 뱅크(전략적 토지재고), 자체 조달력과 대형 인프라 구축 역량은 이러한 맞춤형 수요에 신속하게 대응할 수 있다"며 "올해 개발 착공 가이던스는 25억 달러로 크게 상향했으나 향후 데이터센터 추가 착공은 포함하지 않았다는 점에서 보수적인 실적 가이던스 속에서도 달성 여력은 충분하다"고 판단했다.
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| 프로로지스 종목 진단 (출처=초이스스탁) |
현재 미국 산업용 부동산 전체 공실률은 7.4%(Cushman & Wakefield 기준)로 사이클 내 정점에 근접해 있으나, 프로로지스의 글로벌 포트폴리오는 평균 공실률이 4.9%로 업계 평균 대비 200bp 이상 낮은 수준을 기록하고 있다.
하민호 연구원은 "역사적으로 공실률이 5% 이하일 때 임대인이 임대료를 인플레이션 이상으로 전가할 수 있는 시장 구조가 형성된다"며 "현재와 같은 초과 수요 구간에서 프로로지스와 같은 선도 임대인은 실질 임대료 인상력을 보유하게 된다"고 설명했다.
다만, 현재 거래되고 있는 12개월 선행 P/FFO 18.8배 주가 수준은 최저 15배~최고 36배 수준을 보더라도 현저히 저평가되어 있어 투자매력이 매우 높은 구간이란 판단이다.
알파경제 김민영 기자(kimmy@alphabiz.co.kr)
