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| (사진=연합뉴스) |
[알파경제=박남숙 기자] 정부가 10월 15일 세번째 부동산 규제책을 발표했음에도 부동산 시장은 중장기 상승이 지속될 것이란 전망이 나왔다.
10.15 부동산 대책의 중요 내용은 크게 두 갈래로 6억 원 대출 한도 이후 추가 대출 규제, 규제 지역 확대이다.
신대현 키움증권 연구원은 "이번 대책에서 가장 핵심적으로 보이는 부분은 규제 지역 확산"이라며 "예상보다 더 넓은 지역에 대한 조정대상지역, 투기과열지구, 토허구역을 지정했기 때문"이라고 설명했다.
규제지역으로 지정됨에 따라 주택구입목적 주담대 LTV는 기존 70%에서 40%로 축소되며 대출 규제가 무색해지는 수준의 주담대만 가능할 것으로 판단된다.
신대현 연구원은 "부동산 시장은 단기적으로 상승이 둔화될 것으로 전망된다"며 "예상보다 넓은 지역에 대해서 토허제를 포함한 규제 지역 설정을 통해 과거 정부의 핀셋 규제와 달리 풍선효과를 억제하려고 한 것으로 파악된다"고 해석했다.
특히 이미 규제지역에 대한 규제 강화 방안들이 완비된 상황에서 토허제를 포함한 넓은 지역에 대해서 지정했기 때문에 그 효과가 더 클 것이란 예상이다.
은행권에서도 연간 대출 한도를 많이 채운 가운데 주요 은행들은 대출모집인을 통한 비대면 대출 신청을 중단한 상황으로 자금 조달이 연말로 갈수록 더 어려워질 것으로 전망된다.
문재인 정부 당시와 2025년 3월에도 토허제를 포함한 규제 지역 확대 후 부동산 시장의 상승이 빠르게 둔화된 바가 있다.
다만, 중장기적인 상승세는 지속될 것이란 예상이다.
신 연구원은 "이는 긍정적인 유동성 환경과 수도권 주요 시장의 제한적인 공급에 대한 우려, 그리고 시장의 매물 감소 때문"이라고 설명했다.
한국은행을 비롯한 각 국 중앙은행의 금리 인하기에 있고, 정부에서도 완화적인 통화정책을 이야기함에 따라 시장의 유동성이 증가할 가능성이 높다. 아파트가 대표적인 투자자산으로 인식되는 가운데, 부동산 시장으로의 자금 유입을 대출 정책으로만 제어하기 어렵다는 진단이다.
9.7 공급대책이 공공위주로 발표됐고, 건설사들에 대한 안전 관리 강화 정책에 따라 시장에선 공급에 대한 기대감도 낮아진 것으로 파악된다.
특히, 코로나 이후 공사비가 증가한 가운데 정부의 공공기여 요구와 소셜 믹스 정책도 도시정비 사업의 애로사항으로 작용하고 있다. 6.27 정책 이후 이번 규제 지역 확대를 통한 대출 규제 및 전매제한 등도 도시정비 사업 확대에 추가적인 어려움으로 작용할 것이란 분석이다.
신 연구원은 "수도권 주요 시장에서의 제한적인 공급에 대한 우려가 지속될 수 있다"며 "최근 수도권의 경우 매물 감소가 지속되고 있다는 점도 부담요인"이라고 지적했다.
정부가 추가적인 규제 가능성을 계속 보이는 가운데, 공급 감소와 맞물려 전세/매매 매물이 모두 감소하고 있다.
이는 실수요자로 하여금 패닉바잉 수요를 형성했고, 이 점이 최근 부동산 급등의 주요 요인이란 판단이다.
신규 주택에 대한 공급이 당분간 제한적일 것으로 예상되는 가운데, 정부의 추가적인 규제 가능성 시사 등은 패닉바잉을 수요를 없애기 어려울 것으로 보인다.
또한 규제지역 지정 시 다주택자들의 양도소득세(2026년 5월까지 한시 배제), 취득세, 종부세 등이 증가하게 되며, 증여를 통한 취득세율도 증가하게 된다.
신 연구원은 "이런 세제 부담이 향후 매도호가나 임차인에게 전가된다면 추가적인 부동산 가격의 상승도 불가피할 수 있다"고 덧붙였다.
알파경제 박남숙 기자(parkns@alphabiz.co.kr)
