[분석] ′맹모삼천지교′ 교육·투자 다 잡는 ′대치 학세권 아파트′

[분석] '맹모삼천지교' 교육·투자 다 잡는 '대치 학세권 아파트': 인사이드 / 김혜실 기자 / 2025-03-04 05:00:07

[알파경제=김혜실 기자] 대치 '학세권'은 테헤란로 이남 대치동을 비롯해 대치동 학원가 및 주요 학교 인근인 역삼2동, 도곡2동까지 아우르는 곳을 칭하며 강남 대표 주거지역으로 선호도가 높은 곳이다.

대치동 학원가는 전국에서 가장 학원이 많은 곳이며, 크게 은마아파트 사거리 중심과 대치역~도곡역 사이 학원가로 구분되고 있다.

이 일대 부동산은 학군지를 찾아 유입되는 수요가 꾸준한 데다, 강남업무권역(GBD)과 가까워 직주근접 편의성까지 갖춰 부동산 가격이 시장 불황에도 하방을 지지하고 있다.

최근에는 삼성역 인근 국제교류복합지구(GBC) 및 GTX 노선 개발 호재가 기대되고, 재건축 및 토지거래허가구역 이슈까지 확대되면서 신고가가 속출하고 있다.

교육과 투자, 두마리 토끼를 토끼를 잡을 수 있는 대치 학세권 아파트에 대해 투자자들의 궁금증이 확대되고 있는 가운데, NH투자증권은 '대치 학세권 아파트 심층분석' 보고서를 출간했다.

은마아파트. (사진=연합뉴스)

◇ 대치동 실거래가 3.3㎡당 8334만원 기록

4일 NH투자증권 '대치 학세권 아파트 심층분석'에 따르면 대치동, 도곡동, 역삼동 아파트 매매가는 지난해 상반기부터 상승폭이 커지는 모습이다.

대치동 실거래가는 올해 1월 기준 3.3㎡당 8334만원을 기록하며 전고점이었던 2022년 6월 대비 약 109% 수준까지 상승했다.

도곡동, 역삼동도 상승세를 보이며 지난해 11월 3.3㎡당 각각 6659만원, 6324만원으로 고점을 기록한 이후 최근에는 소폭 하락한 것으로 분석했다.

거래량은 지난해 7월 199건 거래되며 최근 3년 내 최다 거래량을 달성했고 이후 시장금리 상승과 급격한 가격상승으로 인해 올해 1월 26건으로 급감했다.

출처=NH투자증권 '대치 학세권 아파트 심층분석' 보고서

◇ 은마아파트 등 재건축 아파트 대거 위치

대치동은 은마아파트를 포함해 재건축 단지가 많아 투자자들의 발길을 잇따르고 있다.

주요 재건축 단지로는 대치동 은마, 미도, 우성1차, 쌍용2차, 쌍용1차가 있으며 도곡동 개포 한신, 개포 우성4차가 있다.

은마아파트가 2023년 들어 사업 추진에 속도를 내며 같은해 9월 조합설립인가를 받았다. 대치 미도를 제외하고 모두 조합설립인가 이후 단계로 접어든 것으로 조사됐다. 중대형 평형 위주의 재건축이 진행 중이며 최근 들어 사업 진행 속도가 나면서 가격 상승 및 신고가를 기록하고 있다.

2022년 하반기 시장 하락기가 오면서 대치동 재건축 아파트 가격이 가장 먼저 하락하고 큰 폭의 하락폭을 보였으나, 2023년 하반기 재건축 사업 속도에 힘입어 가장 먼저 회복하고 작년 하반기에는 11.09%의 높은 상승률을 보였다.

특히 대치 은마, 대치 미도, 대치 쌍용1차, 개포 우성1차 등이 최근 재건축 사업에 속도를 내면서 30평대 기준 모두 신고가를 기록하고 있는 가운데, 학원가와 인접하고 대치초-대청중의 학군인 개포 우성은 재건축 사업이 초기 단계임에도 가격이 가장 높에 형성됐다. 개포 우성1차 31평은 지난 12월 34억원으로 가장 높은 가격에 거래됐다.

출처=NH투자증권 '대치 학세권 아파트 심층분석' 보고서

◇ 토지거래허가구역 해제로 대치동 거래 증가 기대

지난달 대치동이 토지거래허가구역에서 해제되면서 외부 수요가 유입될 가능성도 높아졌다.

실제로 토지거래허가구역 해제 이후 래미안대치팰리스 전용 84㎡가 40억원에 매매 최고가로 실거래가 신고된 것으로 조사됐다.

토지거래허가구역인 대치동과 비토지거래허가구역 도곡동, 역삼동 아파트 매매거래량 추이를 보면 토지거래허가구역 지정(2020년6월) 전까지 대치동 거래량이 많았으나 지정 이후 약1년간 거래량이 급감하며 도곡, 역삼이 더 많이 거래됐다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 연구위원은 "최근 잠삼대청(잠실, 삼성, 대치, 청담) 토지거래허가구역 해제로 인해 강남권 아파트 가격의 지지선이 상승하고 하방 경직성이 강화되는 효과는 당분간 지속될 것"이라며 "대치동은 직접적인 영향권 아래 흐름이 이어지겠으나 주요 재건축 사업장은 여전히 토지거래허가구역으로 지정돼 있고 투기과열지구 규제가 남아있어 탄력이 제한적일 가능성 또한 상존한다"고 설명했다.