하지만 상장리츠들이 유상증자를 실시하면서 투자자들은 유상증자를 공포의 대상으로 여기기 시작했다. 특히 작년 11월 한달간 한국 리츠 인덱스는 코스피 대비 10.3% 언더퍼폼하면서 실망감을 안겼다.
20일 신영증권은 '리츠 칼럼'을 통해 그럼에도 리츠는 꾸준하게 유상증자를 해야만 한다고 설명했다. 새로운 자산을 편입해서 성장을 도모하기 위해서, 혹은 지출되는 비용을 아끼기 위해서다.
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| 부동산. (사진=연합뉴스) |
◇ 신규 자산 편입 통한 성장 목적
리츠는 다른 일반 주식회사와 다른 차별화된 구조 탓에 유상증자를 통한 자산 편입이 불가피하다.
리츠 근거법령인 부동산투자회사법에 따르면 리츠는 배당 의무를 두고 있으며, 해당 연도 이익배당의 100분의 90 이상 배당을 해야 한다. 심지어 이익을 초과하는 배당도 가능하다.
일반적인 기업이 새롭게 투자에 나선다면, 기존에 모아둔 이익잉여금을 활용할 수 있다. 그러나 리츠는 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 하기 때문에 잉여금을 적립할 수 없다.
박세라 신영증권 연구원은 "리츠는 오히려 감가상각비 범위에서 초과 배당하기 때문에 벌어들인 수익보다 더 큰 돈이 나가면서 결손금이 쌓이는 구조"라며 "이 때문에 신규 자산 편입을 위해서는 레버리지를 최대로 활용하더라도 유상증자가 필요하다"고 설명했다.
유상증자를 감내할 만큼 신규 자산 편입이 중요할 수밖에 없는 상황이다. 주식 관점에서 리츠를 바라본다면 자산편입은 주식(기업)의 성장을 뜻한다. 또 유동성 리스크를 줄일 수 있고, 거래량이 많을수록 주식(기업) 가격은 정보에 기반해 효율적으로 형성되기 때문이다.
박 연구원은 "주식으로서 리츠는 성장을 도모하고 유동성을 확보해 갈 유인이 존재한다"라며 "그런 차원에서 한국 리츠는 아직 미비하기에 증자를 통한 편입이 지속될 수밖에 없다"고 분석했다.
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| (사진= 제공) |
◇ 부채 상환 위한 증자도...중요한 운용전략알파경제 / 김혜실 기자 kimhs211@alphabiz.co.kr
또 증자를 통해 조달한 자금으로 부채를 상환하는 것은 리츠를 운영하는데 있어 중요한 전략 중 하나이며, 국내뿐 아니라 해외 리츠에서도 빈번하게 활용되고 있다.
재무건전성은 리츠의 가치를 드러내는 핵심 지표로 활용된다. 리츠 목표주가 산정 시 가장 많이 활용되는 NAV(순자산가액) 계산과 더불어 신용평가 주요 방법론에서 리츠 등급을 평가할 때 재무건전성 지표 가중치는 50% 과반을 넘어간다.
박 연구원은 "부채를 잘 관리하는 것이 리츠 운용의 핵심이라고 볼 수 있고, 전략적 차원에서 증자를 통해 채무 상환 시 재무 개선 효과가 뚜렷하다면 이는 올바른 전략이라고 평가할 수 있다"라며 "다만 과도한 주가 급락을 유발하지 않고, 상환 이후 가시적인 개선 효과가 즉시 나타나야 한다"고 덧붙였다.
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| 자료: 리츠협회, 신영증권 리서치센터 |
◇ 투명성·신뢰도 기반으로 효율적 자본 조달해야
리츠에게 있어 증자는 필수다.
하지만 제도적으로 우리나라는 지나치게 경직된 주주배정 일반공모 방식이 활용되면서 시장 가격 왜곡을 야기하는 문제점을 갖고 있다. 제3자배정에 있어 빈약한 기관 참여, 최대주주 지분요건 및 공정거래법상 특수관계인 등 현실적인 제약으로 적극적으로 활용하지 못하는 한계도 있다.
무엇보다 ‘유상증자=주가하락’이라는 선입견이 국내 상장 리츠 자금 조달에 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있다.
반면 리츠 자금조달의 반복성과 목적이 명확하기 때문에 기관 투자자 중심의 시장인 미국의 경우, 증자 시 할인율이 낮고, 절차가 빠르고, 발행가 투명성이 높아 유증에 따른 가격 충격을 최소하고 있다.
박 연구원은 "유의미한 시장 변화와 제도적 보완이 동반되어야 하지만, 가장 시급한 문제는 유상증자는 곧 주가하락이라는 선입견을 타파하는 것"이라며 "편입 자산에 대한 상세한 정보도 분명 중요하지만, 개인 투자자 중심의 국내 시장 구조를 감안하여 증자 이후 리츠 투자 지표 비교와 같은 직관적 설명과 증자로 인한 리츠 성장을 소통할 필요가 있다"고 조언했다.
이어 "적극적인 기관 IR을 토대로 우호적인 기관을 확보, 제3자배정 기관 유상증자 횟수를 늘리는 것 역시 시장 충격을 최소화하면서 신뢰를 회복하는 과정이라 볼 수 있다"고 덧붙였다.
알파경제 김혜실 기자(kimhs211@alphabiz.co.kr)
