[알파경제=김종효 선임기자] 이재명 대통령이 1주택자에 대한 장기보유특별공제(이하 장특공)의 단계적 축소 및 폐지 방침을 시사하면서 부동산 시장에 거센 후폭풍이 일고 있다.

근로소득과의 형평성을 맞추겠다는 정부의 공정 과세 원칙과 실거주자의 주거 안정권을 침해한다는 세금 폭탄론이 정면으로 충돌하는 양상이다. 

 

◇ 양도세 5000만원이 3억원으로…‘장특공’ 사라지나

8일 부동산 업계와 관가에 따르면 정부는 현재 1주택자가 10년 이상 보유·거주 시 최대 80%까지 양도차익을 공제해주는 장특공 제도를 전면 개편할 계획이다.

특히 보유 기간에 따른 공제(40%)를 우선 축소하고 장기적으로는 거주 공제까지 손보겠다는 것이 핵심이다.

이러한 개편이 현실화할 경우 양도세 부담은 천문학적으로 불어난다. 전문가 분석에 따르면 15억 원에 취득한 아파트를 30억 원에 매도할 경우 현재는 약 5200만 원의 양도세를 내면 된다. 하지만 보유 공제가 사라지면 세액은 약 2억 8000만 원으로 5배 이상 급증한다.

이재명 대통령이 보유한 분당 자택의 경우 개편안 적용 시 세부담이 최대 6배까지 늘어날 수 있다는 관측도 나온다.

한문도 명지대 교수는 “그동안 부동산 양도차익에 대한 과세가 근로소득에 비해 지나치게 관대했던 것이 사실”이라며 “조세 정의를 바로잡고 똘똘한 한 채에 대한 쏠림 현상을 막기 위해 장특공 개편은 불가피한 측면이 있다”고 진단했다.

◇ 매물 잠김 심화…거주 이전의 자유 박탈 반발

반면 시장 전문가들 사이에서는 부작용을 우려하는 목소리가 높다.

양도세 부담이 커지면 집주인들이 매물을 거둬들이는 매물 잠김 현상이 심화돼 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적이다.

박인복 한국부동산개발협회 부회장은 “취득세와 보유세가 이미 높은 상황에서 양도세까지 중과하면 실거주자들은 이사 자체를 포기하게 된다”며 “이는 헌법상 보장된 거주 이전의 자유를 사실상 박탈하는 것과 다름없다”고 비판했다.

이어 “인플레이션에 따른 명목 가치 상승분을 고려하지 않은 과도한 과세는 조세 저항을 불러올 것”이라고 경고했다.

◇ 전세 매물 실종…외곽 지역 풍선효과 가속화

정책 불확실성이 커지면서 임대차 시장은 이미 패닉상태다. 서울 아파트 평균 전세가격은 6억 8000만 원을 돌파하며 역대 최고치를 경신 중이다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료와 맞물려 전세 매물은 작년 말 대비 절반 수준으로 급감했다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “강남과 한강변의 전세금 상승을 감당하지 못한 세입자들이 외곽 지역으로 밀려나고 있다”며 “공급이 부족한 상황에서 전세 수요만 넘치다 보니 성북과 노원 등 외곽 지역의 전세가와 매매가가 동반 상승하는 풍선효과가 뚜렷하다”고 분석했다.

여기에 정부가 전세 사기 방지를 위해 검토 중인 보증금 전액 신탁제도 변수로 떠올랐다.

임대인이 보증금을 자유롭게 활용하지 못하게 될 경우 전세 공급을 포기하고 월세로 전환하는 속도가 빨라져 서민들의 주거비 부담이 더욱 가중될 것이라는 우려가 나온다.

◇ "공공 공급 확대 등 단기 대책 병행돼야"

전문가들은 하반기 부동산 시장의 안정을 위해서는 규제 위주의 정책보다는 실질적인 공급 대책이 시급하다고 제안한다.

3기 신도시 등 공공택지 물량이 실제 입주로 이어지기까지는 최소 5~6년의 시간이 걸리는 만큼 빌라·오피스텔 등 비아파트 부문의 규제를 완화해 단기 공급을 늘려야 한다는 것이다.

김인만 부동산연구소 소장은 “자금력이 부족한 신혼부부나 무주택자들에게 전세난은 생존의 문제”라며 “정부는 세제 개편에 따른 시장 충격을 최소화할 수 있는 정교한 가이드라인을 제시하고, 공공 주도의 전세 임대 물량을 빠르게 확보해야 한다”고 조언했다.

 

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