[알파경제=임유진 기자] 급격한 금리 인상, 유동성 이슈 등으로 국내 리츠는 지난해 고전했다.

하지만 최근 금리 하향에 대한 기대감이 커지고, 대출금리 스프레드가 회복되면서 리츠 밸류에이션이 반등 가능할 것이란 전망이 나온다.

리츠에 대한 관심이 확대되는 가운데, 리츠 투자를 선택할 때 고배당률보다 중요한 것은 배당 안정성과 미래 성장성이라는 조언이 잇따른다.  

 

 

◇ 리츠들 금리 충격 최소화 위한 노력

12일 삼성증권은 이번달 18개 리츠가 참여한 'K-리츠 코퍼레이트데이'를 개최한 결과, 많은 리츠들이 금리 상승기 이자비용 절감을 위한 자금 조달 다각화 방안과 중장기 성장전략을 제시했다고 밝혔다.

대체로 2023년 하반기부터 대출 만기가 도래하기 시작하며 2024년부터 이자비용 증가가 불가피하다.

행사에 참여한 리츠들은 ▲ 임대료 인상과 밸류애드(Value add‧가치부가형)로 순영업소득(NOI) 증대, ▲ 전환사채와 회사채 등 금리 충격을 줄일 수 있는 조달 방안을 적극 도입, ▲ 단기적인 배당 차질을 보유 현금으로 최소화하는 등의 전략을 제시했다.

미래 리파이낸싱 시기를 대비해 감가상각비 재원을 유보함으로써 일정 수준의 배당을 유지하는 방안도 그 일환이다.

다만 리파이낸싱으로 배당 삭감이 예상되는 리츠는 1~2개에 그치고 오히려 이지스밸류리츠, 코람코더원리츠 등은 최근 배당 인상 계획을 발표했다.  

 

 

◇ Cap Rate와 대출 금리 스프레드 회복

현재 신규 자산 편입이 쉽지 않지만 올해부터 대형 리츠의 장점은 더욱 부각될 것이란 평가다. 특히 움츠려있던 리츠들의 외형 성장의 노력은 지속될 전망이다.

현재 부동산 실물 투자 시장은 저금리로 대출을 받아 수익률을 극대화하는 레버리지 효과가 사라진 상황이다.

하지만 금리 하향 기대감은 점점 커지고 있고 투자 부동산에 대한 요구 수익률 개념인 투자대비수익률(Cap Rate)은 상승 압력을 받고 있다.

이은상 NH투자증권 연구원은 "올해 부동산 펀드의 만기 도래 등으로 인해 반드시 매각해야 하는 부동산 중심으로 거래가 발생하면서 부동산 자산 가치 하락이 Cap Rate에 반영될 전망"이라며 "자산 임대료 상승분과 자산 가치 하락분이 모두 반영되면서 Cap Rate는 상승하고, Cap Rate-대출금리 스프레드가 회복되면서 리츠의 밸류에이션 반등이 가능할 것"으로 내다봤다.
 

 

◇ 고배당보다 안정성·성장성 필요

리츠의 총수익률은 리츠 주가의 시세 차익을 통해 획득할 수 있는 주가수익률과 배당 재투자 수익률로 구성되며, 이를 합한 값이 곧 리츠의 총수익률이다.

이은상 연구원은 "타 금융주와 비교했을 때 높은 배당수익률을 시현하고 있기 때문에 부동산 간접 투자를 희망하는 경우 국내 상장 리츠는 좋은 투자 대안이 될 수 있다"면서도 "배당의 재원이 되는 순이익은 임대료 상승 조건과 자본 조달 비용에 영향을 받기 때문에 종목에 대한 선별적 접근이 필요하다"고 조언했다.

특히 리츠 투자에 있어 중요한 것은 배당 트랩의 리스크를 경계하는 것이다.

대부분 공모가 기준 5~6%대 배당수익률을 제시하며 상장하지만, 이후 기존 포트폴리오의 배당수익률을 하회하지 않는 자산 편입 전략만을 고수할 경우 가치 상승 여력이 제한적인 자산을 편입할 가능성이 높아지기 때문이다.

이경자 삼성증권 연구원은 "인컴형 자산은 배당 안정성은 물론, 미래 배당 성장이 중요해 단순한 고배당이 반드시 가치 상승을 담보하지 않는다"며 "고금리가 유지될 가능성이 높은 데다 차입 의존도가 높은 리츠의 특성상 투자에 있어 최우선 고려 요소는 자금조달 역량이며 이는 곧 외형의 중요성과 스폰서 혹은 임차인의 신뢰도를 의미한다"고 말했다.

이경자 연구원은 "기업 스폰서형 리츠를 선호하며 유망 자산군은 인플레이션에 탄력적 대응이 가능한 오피스를 제시한다"며 "기업 스폰서형 리츠는 풍부한 자산 파이프라인을 보유하고 있어 외형 성장 잠재력을 갖췄을 뿐 아니라 계열 임차인의 안정적 임대차 구조로 양질의 성장 역시 기대 가능하다"고 덧붙였다.

 

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