[알파경제=(고베) 우소연 특파원] 일본 부동산 투자 시장에서 부동산 투자신탁(REIT)과 일반 부동산 주식 간의 수익률 격차가 극명하게 벌어지고 있다. 니혼게이자이신문(니케이)에 의하면 도쿄증권거래소 주가지수(TOPIX) 내 부동산업종이 올해 21% 상승하며 견조한 흐름을 보이는 것과 달리, REIT 시장은 금리 상승의 압박을 견디지 못하고 부진을 면치 못하고 있다. 2025년 말 대비 REIT 지수는 약 1% 하락하며 4년 만의 연간 상승 기세를 이어가지 못하는 모습이다.

해외 기관 투자자들은 이미 '개발사 주식 매수, REIT 매도'로 포지션을 이동하고 있다. SMBC 닛코증권의 토리이 히로시 선임 애널리스트는 "글로벌 부동산 펀드들이 부동산 주식은 비중 확대(오버웨이트)하는 반면, REIT는 비중 축소(언더웨이트)하고 있다"고 분석했다. 이러한 흐름 속에 미쓰비시지소(8802 JP)는 지난 19일 장중 7% 급등하며 사상 최고가를 경신했으며, 미쓰이 부동산(8801 JP)과 스미토모 부동산(8830 JP) 역시 이달 들어 역대 최고치를 기록했다.

반면 REIT 지수는 지난 1월 16일 약 4년 만의 최고점을 찍은 이후 일본 국내 장기 금리 급등에 따른 이익 실현 매물에 시달리고 있다. 신킨 자산운용신탁의 후지와라 나오키 시니어 펀드 매니저는 "REIT는 임대료 수입이 주된 수익원이기에 금리 상승의 영향이 일반 주식보다 크다"고 지적했다. 반면 개발사들은 부동산 가격 상승 시 분양 및 매각을 통해 막대한 이익을 거둘 수 있어 금리 인상기에도 상대적으로 유리한 구조를 갖추고 있다.


수급 측면의 악재도 겹치고 있다. 도쿄증권거래소에 따르면 지난 1월 해외 투자자의 REIT 순매도액은 118억 엔으로 6개월 만에 최대 규모를 기록했다. 또한, 일본 국내 금융기관들이 금리 급등으로 인한 국채 손실을 메우기 위해 이익이 난 REIT 물량을 매도하려는 움직임도 포착되고 있다. 중은행 자산운용의 스기야마 토모야 수석 펀드 매니저는 "급격한 금리 상승에 REIT가 적절히 대응할 수 있을지에 대한 시장의 불안이 크다"고 전했다.

전문가들은 향후 REIT 시장의 핵심 과제로 '성장성 증명'을 꼽고 있다. 미쓰이 스미토모 DS 자산관리의 쿠라시마 카츠히코 시니어 펀드 매니저는 "단순한 저평가 국면은 지났다"며 "앞으로는 임대료 수입과 배당금을 실제로 늘릴 수 있는지가 각사의 주가를 결정할 것"이라고 전망했다. 실제로 액티비아 프로퍼티즈 투자법인(3279 JP)은 적극적인 자산 교체와 이익 성장 목표 유지에 힘입어 투자 가격이 지난해 말 대비 6% 상승하는 등 차별화된 모습을 보이고 있다.

다만 REIT의 높은 배당 수익률은 여전히 매력적인 요소로 남아 있다. 현재 REIT 지수 전체의 예상 배당 수익률은 약 4.5% 수준이다. 동북 지방의 한 지방은행 운용 담당자는 "주식 가격이 부담스러운 상황에서 REIT의 수익률은 여전히 매력적"이라며 지수 하락 시 매수 기회로 삼겠다는 뜻을 밝혔다. 결국 REIT 시장이 반등하기 위해서는 배당 확대를 통해 금리 상승의 파고를 넘을 수 있다는 확신을 시장에 심어주어야 할 것으로 보인다고 니케이는 전했다.

 

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