[알파경제 = 김민영 기자] 프로로지스(PLD.N)의 1분기 실적과 가이던스가 시장 컨세서스를 상회했다.

삼성증권에 따르면, 프로로지스의 1분기 매출은 전년 대비 7%, 주당 핵심 FFO는 6%, EPS는 67% 성장하며 가이던스와 블룸버그 컨센서스를 웃돌았다. 지정학적 불안에도 수요 회복, 글로벌 플랫폼의 강점, 규모의 경제에 기반했다는 평가다.

 

분기말 임대율도 95.3%로 전년 대비 10bp 상승하며 가이던스를 상회했다. 연간 순실효 임대료 상승률은 40%에 근접할 것이라고 밝혔다.

 

프로로지스는 연간 가이던스의 모든 항목을 일제히 상향하고 1분기 DPS는 6% 인상했다.

 

이경자 삼성증권 연구원은 "2025년 관세정책 발표 당시 임대 활동이 일시 중단되었으나 이번 지정학 불안에는 오히려 활발한 임대 활동이 진행됐다"며 "1분기 64MSF의 임대 계약을 체결했는데 전년 대비 10% 증가한 역대 최고치"라고 분석했다. 

 

임차인 유지율도 76%로 전년 대비 3.1%p 상승했다. 1분기, 글로벌 시장 임대료는 30bp 성장하며 2.5년 만의 첫 상승, 장기 침체에서 회복 신호를 보였다.

 

프로로지스는 대형 임대공간은 사실상 ‘매진’ 상태라고 밝히며 BTS(Build to suit) 수요로 확산 중이라고 밝혔다.

 

 

프로로지스는 글로벌 물류센터 분석에서 미국 순흡수면적은 4500만sqft로 사측 예상치를 상회했고 공실률은 7.5%로 전분기와 유사하다고 밝혔다. 공급 파이프라인이 감소하며 안정화되는 단계라는 판단이다.

 

신규 공급 파이프라인은 총 재고의 1.7%에 불과해 10년 평균 2.6% 대비 현저히 낮은 수준이다. 개선세가 뚜렷한 지역은 미 중부 및 남동부, 라틴아메리카, 서유럽, 영국, 일본 등으로 나타났다.

 

이경자 연구원은 "프로로지스는 물류와 데이터센터에 21억 달러의 착공을 완료하며 land bank(보유 부지)의 활용도를 높이고 있다"고 평가했다.

 

싱가포르 GIC와 16억 달러의 JV를 설립하며 전략적 자본 플랫폼을 확장했고, 풍부한 유동성에 기반한 것으로 EBITDA 대비 차입비율은 4.8배로 전년의 4.9배 대비 개선세를 보였다.

 

담보대출 비중은 자산의 0.4%에 불과하고 대부분 무담보 고정금리 구조의 회사채를 활용해 차입구조 안정성이 높다는 분석이다.

 

최근 발행한 50억 달러의 채권은 리츠 업계 최저 수준의 스프레드에 금리가 형성, 3.5%에 발행했다. 

 

이 연구원은 "고금리가 장기간 유지되며 자금 조달 능력은 주요 경쟁력으로 작용할 것"이라고 판단했다.

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